【不動産売却査定】家を売るのは営業次第。安心して高くすぐ売る方法は?

今回は相続した土地建物、区分所有マンション(○○○号室だけの持マンション)、一戸建ての持家などを売却する際の方法や仕組みなどについてお伝えしていきます。

 

家を売ろうと思った時、売却する際はどうすれば良いのかわからない方も多いと思いますので、参考になさって下さい。

 

また、現在売出中でなかなか売れない、という方も役立つよう仕組みが書いてありますのでぜひ読んで下さい。

 

基本的に戸建て、マンション、土地、アパートなど種類は違っても売るときの流れは同じになります。

 

まず、一般的に不動産業者に相談して査定してもらうところから始まりますが、不動産業者はどのようにして選べばよいのでしょうか。お伝えしていきます。

 

関連記事:「親が競売で自宅を失った」住宅ローンの支払いがつらくなる前に借り換える方法・任意売却、競売になる前に。

 

家を売る時に頼む方法は3パターン


まず不動産業者に査定してもらい、実際に売却活動を始めてもらう時は頼む方法の種類が3種類あります。

 

1.専属専任媒介

 

2.専任媒介

 

3.一般媒介

それぞれの内容を見ていきます。

 

1.専属専任媒介とは不動産業者一社に任せる方法で、ご自分で見つけてきた買いたいという方も業者を通して契約します。媒介契約(依頼をした日)から不動産流通機構(レインズ)に物件を5営業日以内に登録し、販売中は1週間に1回以上状況の報告義務があります。

 

不動産流通機構(レインズ)とは、業者専用の物件データベースでレインズに物件を登録することにより、全国の不動産業者に来たお客様すべてに物件を紹介する事が出来るようになります。

 

レインズがあることによって、連絡のやり取りや窓口はすべて依頼した不動産業者だけで、売却を依頼した不動産業者以外にも協力してもらいインターネットなどで宣伝してもらう事ができます。

 

2.専任媒介は、こちらも不動産業者一社に任せる方法ですが、ご自分で見つけてきた買いたいという方は業者を通さずに契約もできます。媒介契約(依頼をした日)から不動産流通機構(レインズ)に物件を7営業日以内に登録し、販売中は2週間に1回以上状況の報告義務があります。

専属専任は1週間に1回以上、専任は2週間に1回以上、どうなっているのか報告してもらえる、というわけですね

専属専任媒介と専任媒介は不動産流通機構(レインズ)に必ず登録しなければなりません。

 

3.一般媒介はレインズの登録義務がありません。また、複数の不動産業者に依頼ができ、窓口になってもらう事ができます。ご自分で見つけてきた買いたいという方も業者を介さずに契約もできます。レインズの登録義務もなければ、販売中の状況の報告義務もありません。

 

一般媒介の複数の不動産業者に依頼ができるというのはメリットに感じますが、依頼したすべての不動産業者とやり取りしていく手間があります。また、売出し価格は統一しなければなりません。

 

一般媒介でもレインズに載せてはいけないわけではないので、レインズ登録をし、きちんと定期的に状況報告をする業者ももちろんあります。あくまで義務ではないという事になります。

 

不動産を売るときには3種類の不動産業者に頼む方法があるので、実際に来てもらって査定してもらい、上記の3種類の売る時の依頼方法を決めます。

 

地元の小さい不動産会社と大手不動産会社どちらが売却に強い?

まず、所有されている不動産がいくら位で売れるのか査定してもらいますが、査定の段階では少なくとも3社以上に頼みましょう。

 

なぜなら各不動産業者によって査定額も違いがあり、販売方法も違う。また、不動産売却は、販売担当の営業マンにかかっています

 

複数の不動産業者に査定に来てもらってもお金はかかりませんので、この人になら任せられる!信頼できる営業マンに頼むことが何より重要になってきますので、色々な不動産業者と会って打ち合わせをして、任せられる会社と営業マンを判断していきましょう。

査定に来てもらう不動産会社の選び方は、2パターンあります。高いノウハウがある大手不動産会社に頼むか、昔からやっている地元に根付いている不動産会社に頼む方法です。

 

高いノウハウがある大手不動産会社に頼むメリット
  1. 売却件数が圧倒的に多いので、売却活動がスムーズ
  2. すでに「こんな不動産が出たら買いたい」というお客様がたくさんいる
  3. ネームバリューでインターネット上での集客に強い

住友不動産販売や、野村不動産アーバンネット(ノムコム)など、大手不動産業者は全国で売却成約件数が多く、馴れていてノウハウも高いです。【住友不動産販売「売却問合」】【約60秒のカンタン入力!ノムコムで無料査定

 

大手の不動産会社は営業マンの「売上ノルマ」が高いので、のちに実際に成約できた価格は別として査定金額も高い印象があります。

逆に大手のデメリットは、ノルマが厳しい分、物件を自社で抱え込む可能性があります。

 

昔からやっている地元に根付いている不動産会社に頼むメリット
  1. 事務的ではなく親身に対応してくれる場合が多い
  2. レインズをうまく使って大手不動産会社にインターネット集客をしてもらう
  3. 地元のつながりで買いたいお客様が出てくる場合もある

 

地元の不動産会社は、営業マンの人数も大手不動産会社ほどいませんので、過去の売却件数は少ないでしょう。

ただ、その地元エリア内の売却には精通していてプロですので、売り出し中の物件が少ない分、丁寧に進めてくれる場合が多いです。

地元の不動産業者は、大手の不動産業者にインターネットの集客面は、かないません。よってレインズを使って、大手不動産会社にもインターネットに載せてもらい、買いたいお客様を見つけます。

レインズがあるので、地元の小さな不動産会社でも売却に不安はありません。

デメリットといえば、売却活動を専門にやっていない地元の不動産会社は、先程説明した「定期的な状況の報告」をきちんと期間内に連絡してこない、などアバウトな会社もあります。

 

色々な不動産業者にどのくらいで売れるのか査定してもらうのが重要

先程説明したように、大手の不動産会社に頼む場合も地元の小さな不動産会社に頼む場合もそれぞれにメリット、デメリットがあります。

どちらにもメリット、デメリットがある以上、両方とも査定に来てもらい、営業マンの人間性も含めて任せられる会社を選ぶ必要があります。

不動産会社に査定に来てもらう時には、大手不動産会社や地域密着型の長く経営している地元の不動産業者、両方にまとめて頼める「売却一括査定サイト」を使いましょう。

大手にも地元に強い不動産会社にも査定を頼める!スマイスター」のサイトから45秒ほどで一括査定の入力ができます。

 

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住所や面積、間取り等を伝え、電話やメールでおおよその価格を聞くことはできますが、実際に見に来てもらわないと正確には変わってしまうので、それぞれの不動産業者に来てもらうことをおすすめします。

 

逆に、まだしばらく売るつもりはないけれど、参考までにいくら位で売れるのか知りたいという方は電話やメールなどでおおよその査定価格を聞いて、その後、具体的に検討していくのも良いですね。

東京オリンピックや空き家問題、リノベーション物件の流行から中古物件は注目を集めています。予想以上の価格がでるかもしれません。

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また、売買契約書や販売図面など手元に残っている資料がある場合は準備しておきましょう。住宅ローンが残っている場合はあとどのくらいローンがあるのか残債額が把握できないといけませんので、年に2回金融機関から郵送されるハガキサイズの「返済予定表」も準備しておきましょう。

 

上記の専属専任媒介、専任媒介、一般媒介を決めるのにも、複数の不動産業者と会い、話を聞いて、担当の営業マンの人柄も見て、査定価格も話を聞いて、任せられる不動産会社を絞って決めていきましょう。

 

そんなにたくさんの不動産業者と会う時間を取れない、手間をかけたくない、という方は高く、早く売る「不動産の窓口」がおすすめ。それぞれの物件を考慮し業歴20年以上の信頼できる不動産会社のみを厳選して1社紹介しているサイトです。

 

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複数の不動産会社の比べ方
  1. どのように販売活動していくのか
  2. 査定額の根拠は?
  3. 営業担当者は信頼して任せられそうか【重要】

 

どのように売り出し・販売活動していく会社なのか

販売手法はいくつもあり、それぞれの不動産業者で得意な販売方法がありますので、具体的に聞きましょう。

 

代表的な販売方法

 

・空き家や土地なら旗や看板を立てて現地販売

 

・ホームページ掲載、ポータルサイト掲載(どのポータルサイトかも重要)

 

・新聞折込、ポスティングなどの紙媒体

ポータルサイトとは、「SUUMO」や、「HOME’S」、「アットホーム」、「Yahoo不動産」などの物件情報が載っているサイトです。

不動産会社によって、HOME’Sは載せているけど、SUUMOは使っていない、など契約しているポータルサイトが違います。

ポータルサイトに関してはたくさんのポータルサイトがあり、不動産を買いたい方もすべてのポータルサイトを全部見ない場合も多いですので、レインズに登録するのであれば他の業者にも掲載許可をしてもらい幅広く宣伝してもらいましょう。

 

 

査定額の根拠と何より担当営業マンの人間性が大事

物件の査定の際はいくつか査定金額の算出方法があるのですが、近隣の今までの取引事例から、面積や築年数などを考慮して具体的に金額提示してもらいます。

 

重要なのが、査定金額は高めなのか、通常の相場なのか、ということ。
 
購入申し込みが入るときには多少値下げ交渉が入る場合が多いので、売り出し開始の価格はそのあたりも考慮したい所です。

不動産業者は媒介をもらわないと何もできなくなってしまいます。媒介契約(売却窓口になる)をもらう為に査定額を高めに言っている場合があります。

あくまでも「最終的な売れた成約価格」が大事なのであって、査定額が高いからその不動産業者に頼むという判断は良くないです。それより先程も記載しましたが、営業マンが信頼できるのかが重要です。

 

信頼できそうな営業マンが見つかれば、一番高かった査定額で売れるか聞いてアドバイスをもらって、打ち合わせをして納得いく価格でその営業マンに媒介を頼めばいいのです。

 

売出中は状況を理解把握するために、こまめに連絡を取りましょう

販売活動中は担当営業マンとこまめに連絡を取り、自分でも状況を把握しましょう。

 

専属専任媒介と専任媒介は期間が3ヶ月以内(依頼時に期間を決めて、書面による更新も可)、一般媒介は期間の定めはないのですが、期間中に見学や問い合わせが全くない状況なら、価格の見直しも検討しなければなりません。

 

また、購入申し込みが入った際も値下げ交渉が入る場合も多いです。こういった状況になる際に、やはり初めに信頼できる営業マンを選んだかが重要になってきます。

 

家は住みながらでも売却できます

よくご質問を受けますが、住みながら(居住中)でも売却できます。売却が決まってから次の住まいを決めるのはよくある事です。

 

居住中の場合は事前に希望の日時で見学予約の連絡が来ますので、日程を調整して見学に来てもらいます。

 

居住中で売り出す際に気をつけたい事は、見学前に「出来る限り」で結構ですので、掃除をしましょう。

 

クイックルワイパーなどで床のホコリを取っておいたり、荷物を多少はじっこにきれいにまとめておくだけでも全然印象が違います。

 

押入れやクローゼットの中はそのままでも問題ありません。どの位収納出来るか見せてあげましょう。全部見せてあげないと決まりません。

 

居住中ですと見学される方も気を使いますので、「ドアとか収納の扉とか好きに開けて見て下さい」と一言言えると印象も良いですね。一通り全部見てもらいましょう。

 

家は住宅ローンが残っている場合も売れます

ローンの残債がある場合は、金融機関から郵送される返済予定表(返済計画表)を査定時に不動産業者が確認します。

 

残債に対してどのくらいで売却できそうか、売却価格より残債の方が多い場合は自己資金を出せるのか。もしくは新たに別の融資を受けるか、方法はございます。

 

ローンが残った状態で次に買う方に所有権移転登記(名義を変えること)は出来ませんが、ローンが残っているからといって売れないわけではありません。

 

査定時に担当営業マンとしっかり打ち合わせして、一番いい方法で動いていきましょう。

 

事実、売れない不動産は絶対にありません

不動産は一つ一つ同じものがありません。引っ越しシーズンなどの時期により購入希望者が多い少ないの差はありますが、売出価格が間違っていなければ売れない不動産はありません。どんなに古くても、狭くても。

 

不動産の売却を成功させるには、不動産業者と担当営業マンにかかっています。

 

まずは複数の不動産業者と会い、話をして、査定金額に対して打ち合わせして実際に売り出す価格を決める。 担当営業マンの人柄が重要。

 

売出し中もこまめに連絡をもらいながら進めていき、成約までのアドバイスをもらいながら実践していきましょう。

 

不動産は今までの生活や、思い出がたくさん詰まっています。大事な不動産です。信頼できる不動産業者、営業マンと出会い、不動産売却を成功させましょう。

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