不動産屋が語る「住宅ローンはどう選ぶと確実?【金利の説明有】

土地建物、マンションなど住まいを購入する場合、現金で買うか住宅ローンを組むわけですが、住宅ローンを利用する方が大半です。

住宅ローンの金利によって月々の支払いはかなり変わります。

2018年5月現在、金利が低い金融機関で「住信SBIネット銀行」で0.4%台とかありますね。

金利はひとりひとりの審査によって、仕事内容や勤続年数、頭金をどのくらい出すかなどで変わります。

銀行によっても変わります。

また住宅ローンの種類には変動金利と固定金利、変動と固定のミックスがあり、最初に決める必要があります。

 

どこの銀行を選ぶとお得なのか、金利の種類はどれを選べば良いのでしょうか。

結論を言うと、色々な金融機関、銀行を比較した方が絶対にいいです。その理由を説明していきます。

 

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変動金利とは?内容を解説

「変動金利」とは、名前の通り金利が変わる金利です。一般的に年に2回、4月と10月に金利の見直しがあり、5年に1回月々の支払い額が変わる場合があります。

月5万円でローン組んだのに、5年後に8万円になったり10万円になったりするの!?

仕組み上だけで考えるとありえる話です。増えるかもしれないし、逆に月5万円が3万円になるかもしれません。変わる可能性がある、というのが「変動金利」です。

変動金利を選ぶメリットとしては、初めに組むときに固定金利より月々の支払いが少ないです。

この記事の下の方で変動金利と固定金利をシミュレーションして比べてみます。

変動金利のデメリットは金利が上がる可能性があって月々の支払いが上がる(かもしれない)事です。逆に減る可能性もありますし、「安定しない」のが特徴と言えます。

ただ上がってしまう場合も上限があり、125%ルールというものがあります。

簡単に言うと月々100,000円の場合5年後どんなに金利が上がっても125,000円までしか上がらないルールです。

ただ125%ルールは5年ごとになりますので10年後にはまた125,000円からMAXで125%という仕組みです。

毎回金利の見直しごとにMAX上がるなんて事はまず考えづらいですが、ルール上こうなっています。

 

固定金利とは?内容を解説

こちらも名前の通り、借り入れ期間中は金利が固定になります。最初に35年融資で組んだら35年(回数にすると420回)ずっと同じ月々の支払い額になります。

メリットとしては変動金利とは逆で金利が変わらない安心感があります。デメリットはやはり安心な分、変動金利より月々の支払い額が多くなります。

全期間固定もありますが、最初の2年、3年、5年、10年などの期間だけ固定金利にして期間経過後は変動金利になるというものもあります。

 

変動金利と固定金利のミックスという方法もあり

これはたとえば2000万円借り入れる場合、1000万円は変動金利、残りの1000万円は固定金利にして分けて借りる方法です。リスクを分散しようというわけですね。

参考例を下に書いていきます。

 

変動金利・固定金利を比較してみよう

2000万円融資 35年 ボーナス払い無しの場合で比較してみます。

 

  • 変動金利0.6% 月々52,805円
  • 固定金利1.5% 月々61,236円
  • ミックスの場合
    変動金利0.6% 1000万円分 月々26,402円
    固定金利1.5% 1000万円分 月々30,618円
    合計 月々57,020円

 

このような感じになります。

では、実際どの金利プランを選んでおけば間違いないのでしょうか。

 

変動金利と固定金利ってどちらが得なのか

実際のところ、どれが得か銀行も不動産業者も誰にもわかりません。終わってみないとわからないのです。

ただ持論ではミックスはあまりお勧めしておりません。

なぜかというと、金利が上がったら「固定金利」にしとけば良かった、金利が上がらなかったら「変動金利」にしておけば良かった、と上に記入した内容でいくと1000万円の部分に関しては必ずそう思うことになり後悔すると思います。どっち付かずな借り方ですからね。

 

ただ、覚えておいてほしいことがあるので書いておきます。

変動金利期間中は固定金利へ変えられる(変動金利をおすすめする理由)

固定金利は初めに決めた期間は変更できません。

安心の固定金利を選んで、ずっと金利が上がらなくて変動金利の方が特だったじゃん!!って場合もありえます。

変動金利は変える時の金利が適用されますが途中で固定金利に変えることもできます。

また、上に書いたシミュレーション内容だと変動金利は毎月8,000円以上固定金利よりお金が余りますよね。

月々の支払いが変わる可能性があるのは5年以降ですから、5年は支払い60回で↓

8,000円×60回=48万円。変動にしていたら5年で48万円お金が余ったことになります。初めは変動金利にしておいて、このお金をうまく使ってもいいかもしれませんね。

少々金利の仕組みを分かりやすく書いたつもりですが、どれが得かは誰にもわかりません。

私は先ほど書いたような考え方で変動金利で借りてます。金利が上がっても固定に変えられるし、固定にして増えてしまう毎月のお金がもったいないので。

ただ、この記事の始めには色々な金融機関、銀行を比較することが確実と書きました。

その理由は、例えばA銀行の変動金利の低い金利がB銀行では固定金利で借りられる、なんて場合もびっくりですがありえるのです。

 

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直接銀行の住宅ローン相談会に行くのはオススメできません

銀行の相談会はおすすめできませんね。「ウチの銀行で借りてくれ!」って銀行員みんな必死ですからね。

各銀行によって金利も違えば保証料、事務手数料も違います。どこの銀行で住宅ローンを組めばいいんだ?ってなります。

普段生活費や給料振込で使っていて通帳を持っている銀行でも良いですが、普段使っているから審査がやさしくなるわけではなく、他の銀行より金利が低いのか、お得なのかはわかりません。

自分がいつも使っている銀行を選ぶよりは、自分の内容で色んな銀行で審査をして一番条件が良かった銀行で組んで、新しく住宅ローン用に通帳を作った方がいいですよ。

銀行に審査される内容(借金や延滞など内緒にしてもバレる)

ひとりひとり審査結果が変わります。

銀行に審査される主な内容
  1. 年収(手取りではなく、引かれる前の収入)
  2. 勤続年数(銀行により1ヶ月~審査可能)
  3. 職種(銀行により積極的に融資しない職種もある。例:自営業、運送業など)
  4. 会社の規模(年収が低く勤続が短くても上場会社なら審査が甘い銀行もある)
  5. 他に車のローンやクレジットカードの支払いがあるのか
  6. ↑今までうっかりでも延滞があるか(毎月の携帯料金も連続だと厳しい)

他にローンがあるか、延滞などは黙っていても調べれば全部わかります。ですので、ここは重要ですが、延滞など心配なことは先に言いましょう。

銀行マンも対策ができます。銀行側も借りてほしいですからね。

そして各銀行でも審査結果が違います。初めの仮審査でA銀行は審査でダメ、B銀行とC銀行は内定。なんてよくあります。

その場合はB銀行、C銀行を比べて金利が低くて条件が良い方で本申込みをすればいいんです。

 

奥さんや旦那さんに内緒の借金がある場合、審査は厳しい?バレる?

これもよく言われますし心配な方が多いと思いますが、内緒の借金がある場合。

住宅ローンの審査は返済比率といって、年収に対していくら借りられるのか、毎月いくらまで返済能力があるか計算します。

計算で返済比率が収まっていれば、他の借金があっても審査をクリア出来る場合があります。

審査でその他の借入は分かってしまいます。先程説明したように業者や金融機関には先に言いましょう。

奥さん(旦那さん)がいない時や、電話でこっそりで構いません。言っておかないと逆に審査が難しくなります。「内緒にしてほしいんだけど…」と一言添えて必ず伝えましょう。バレないようにしてくれるでしょう。

 

住宅ローンはどこに相談すれば確実なのか

正直、どこの金融機関に相談しても、銀行員さんは自分の所をプッシュするので意味がありません。

一番条件がいい銀行を見つけるためにはそれぞれの金融機関を平等に評価して、自分に一番条件が良い所が分かる「一括仮審査」ができるサービスを使いましょう。

 

複数一括仮審査をするメリット
  1. お得な金利条件の前に、まずどこの銀行で借りられるのか分かる
  2. 自分の内容で一番金利が低い銀行が分かる
  3. 銀行によって違う変動・固定・ミックスの金利プランを比較できる
  4. 保証料、銀行事務手数料、、総支払い額を比較できて損をしない
  5. 銀行によって違う団体信用生命保険や三大疾病、八大疾病などの保障が比較できる

 

このように、複数の銀行を比べることで、数多くのメリットがあります。

仮審査後に審査を通った銀行を比較して、一番条件が良かった銀行で手続きを進めることができます。

有利な条件で住宅ローンを組むためにも、先に自分でまずは一括仮審査をしてみましょう。

いい条件で借りられることがわかっていれば、その後の物件探しも安心して条件提示もスムーズに有利に進められます。

 

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